רבים מבינינו סבורים כי חלומם לרכוש דירה משלהם הולך ומתרחק מהם בזמן האחרון. הסיבה העיקרית לכך הוא שוק מחירי הדירות בארץ שרק הולך ומתייקר. התחושה בקרב זוגות צעירים רבים, שחלקם אף עברו לגור עם ההורים מתוך מטרה לחסוך לדירה, היא שלא רק שהממשלה אינה עושה דיה כדי לסייע להם להגשים את חלומם, אלא שהוא הולך והופך כמעט לבלתי אפשרי. אם אין ברשותכם הון עצמי התחלתי נראה כי להגשים את חלום קניית דירה ללא הון עצמי הוא כמעט בלתי נגיש. האומנם?
מסתבר כי בהחלט קיימת אפשרות לפיה ניתנת קניית דירה ללא הון עצמי, הנה טיפ חשוב בשבילכם.
הנחיות בנק ישראל לבנקים
לפי ההנחיות שפורסמו על ידי בנק ישראל מחוייבים רוכשי דירה ראשונה לגייס לפחות כרבע מסכום הדירה באמצעות הון עצמי. דהיינו, הבנק עצמו מגביל את הבנקים למשכנתאות ומחייב אותם להציע ללווים לקבל משכנתא עד לגובה של 75% מערך הדירה, במקרה הטוב.אם באתם להשקיע את כספכם בנדל"ן הרי שהאחוזים הללו קטנים ל- 50%, ואם החלטתם לרכוש דירה שנייה ולשפר את תנאי הדיור שלכם הרי שהמשכנתא תהיה רק בגובה של 70% מערך הדירה החדשה.
הנחיות אלו יחד עם מחירי הדירות שנמצאים כבר כמה זמן בעלייה חדה מקשים מאוד אם כן להשיג את החלום הזה.
אז מה בכל זאת אפשר לעשות? מהיכן אפשר להשיג מימון נוסף מעבר למשכנתא?
קניית דירה ללא הון עצמי:
במצב הזה עומדות בפניכם מספר אפשרויות כדי להשיג הון נוסף מלבד המשכנתא. הראשונה, היא למשכן את דירת ההורים. ניתן למשכן את דירת המגורים של הורי הלווים כאשר הלווה הוא זה שנושא בנטל תשלומי המשכנתא.כדי למנוע סכסוכים אפשריים בין בני הזוג ההצעה היא למשכן את הדירות של ההורים משני הצדדים, או שלא כמובן שההחלטה נופלת בסופו של דבר לשיקולכם.
אפשרות אחרת, של קניית דירה ללא הון עצמי, היא להשתמש בקרן הפנסייה או קרנות ההשתלמות שלכם.
אם גייסתם בהן מפסיק הון שם תוכלו לקחת הלוואה על חשבון הכספים הנצברים. כאן גם קיימת האפשרות לקחת את ההלוואה ללא תשלומי החזר חודשיים, ורק להתקזז על כספי הקרן כאשר ישתחררו הכספים בגיל הפנסיה.
כמובן שאז קיימת האפשרות שתגלו כי פרשתם לגמלאות ושלא עומדת לרשותכם שום הכנסה, או שההכנסה שלכם מאוד זעומה בשל הצעד הזה.
במידה ומדובר בכל זאת בנכס המיועד לצרכי השקעה, הרי שמומלץ לחבור לשותפים בעלי הון עצמי.
כאן השתדלו לאתר נכס הנמצא מתחת למחיר השוק אבל עם פונטציאל להשבחה. כשהשותף ידאג למימון חלקו באמצעות הונו, ואתם כיזמים תממנו את חלקכם באמצעות משכנתא, שתחזירו על ידי חלקכם היחסי מדמי שכירות הנכס.
הסיכונים הכרוכים עבור קניית דירה ללא הון עצמי:
ההצעות שהועלו כאן יכולות מאוד לסייע ועדיין לא מאוד מומלץ להגיע למצב של קניית דירה ללא הון עצמי. וקיימים מספר סיכונים שהם מאוד משמעותיים שיש לקחת בחשבון בטרם תקחו החלטה כלשהי.החשש הגדול ביותר הוא שתקלעו למצב בו ההחזר החודשי שלכם יהיה גבוה במיוחד, כך שבמידה ויחול שינוי כלשהו ביכולת ההשתכרות שלכם, או במצבכם המשפחתי, תמצאו עצמכם במצב של אי יכולת לעמוד בתשלומי ההחזר. או תקלעו למצב של מינוף יתר בו למעשה תיקחו הלוואה שהיא הרבה מעבר ליכולתכם הכלכלית.
ההמלצה הטובה ביותר במקרים כאלו היא לקבל החלטה המבוססת על ייעוץ שקול ומנוסה ואם אפשר מקצועי ביותר שיוכל לתת לכם את הכלים המתאימים, לבחור את הבחירות הנכונות.